- Yêu cầu của khách hàng
Thưa Luật sư, tôi tên Nguyễn Văn M, ba mẹ tôi cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến năm 2009 mẹ tôi chết, gia đình chưa chia di sản thừa kế, ba mẹ tôi có tất cả 05 người con. Năm 2017, ba tôi ký hợp đồng tặng cho một phần quyền sử dụng đất nêu trên cho anh trai tôi (phần của ba tôi), hợp đồng này được công chứng nhưng chưa làm thủ tục sang tên. Sự việc này tôi và các anh em còn lại không hay biết, đến nay chúng tôi không đồng ý việc tặng cho này. Như vậy, hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất giữa ba tôi và anh trai tôi có giá trị pháp lý không, có thể bị hủy bỏ không? Tôi cần làm gì để nhận được di sản của mẹ tôi?
- Xác định phạm vi tư vấn
Từ nội dung yêu cầu và tài liệu do khách hàng cung cấp, Luật sư xác định phạm vi tư vấn như sau: Hợp đồng tặng cho một phần quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên có giá trị pháp lý không? Điều kiện hủy bỏ hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất? Thủ tục khai nhận di sản thừa kế của người đã chết?
- Xác định văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh
- Bộ luật Dân sự 2015;
- Luật Đất đai 2013;
- Luật Công chứng 2014;
- Ý kiến tư vấn
Sau khi xem xét thông tin do ông M cung cấp và đối chiếu với các văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực điều chỉnh về đối tượng mà ông M quan tâm, cụ thể: Hợp đồng tặng cho một phần quyền sử dụng đất nhưng chưa sang tên có giá trị pháp lý không? Hợp đồng này có thể bị hủy bỏ không? Những người thừa kế cần làm gì để nhận di sản của người đã chết?
- Khoản 1 Điều 459 BLDS 2015:
“Điều 459. Tặng cho bất động sản
1. Tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.
- Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013:
“Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất”
- Khoản 1, khoản 2 và khoản 3 Điều 5 Luật Công chứng 2014:
“Điều 5. Giá trị pháp lý của văn bản công chứng
1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
2. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.
3. Hợp đồng, giao dịch được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng, giao dịch được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu”
- Khoản 1, khoản 2 Điều 51 Luật Công chứng 2014
“Điều 51. Công chứng việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch
1. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó.
2. Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành. Trường hợp tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng chấm dứt hoạt động, chuyển đổi, chuyển nhượng hoặc giải thể thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng đang lưu trữ hồ sơ công chứng thực hiện việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch.”
- Khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 57 Luật Công chứng 2014:
“Điều 57. Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản
1. Những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản.
Trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản, người được hưởng di sản có thể tặng cho toàn bộ hoặc một phần di sản mà mình được hưởng cho người thừa kế khác.
2. Trường hợp di sản là quyền sử dụng đất hoặc tài sản pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản của người để lại di sản đó.
Trường hợp thừa kế theo pháp luật, thì trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có giấy tờ chứng minh quan hệ giữa người để lại di sản và người được hưởng di sản theo quy định của pháp luật về thừa kế. Trường hợp thừa kế theo di chúc, trong hồ sơ yêu cầu công chứng phải có bản sao di chúc.
3. Công chứng viên phải kiểm tra để xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản; nếu thấy chưa rõ hoặc có căn cứ cho rằng việc để lại di sản và hưởng di sản là không đúng pháp luật thì từ chối yêu cầu công chứng hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định.
Tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm niêm yết việc thụ lý công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản trước khi thực hiện việc công chứng.”
- Khoản 1, khoản 2 Điều 58 Luật Công chứng 2014:
“Điều 58. Công chứng văn bản khai nhận di sản
1. Người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật nhưng thỏa thuận không phân chia di sản đó có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản.
2. Việc công chứng văn bản khai nhận di sản được thực hiện theo quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 57 của Luật này”
Kết luận: Căn cứ các quy phạm pháp luật và thông tin được khách hàng cung cấp thì Luật sư có ý kiến như sau:
Thứ nhất, nếu hợp đồng tặng cho một phần quyền sử dụng đất được công chứng theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định thì có hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.
Thứ hai, việc hủy bỏ hợp đồng tặng cho nêu trên được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng đó tại tổ chức hành nghề công chứng đã thực hiện việc công chứng đó và do công chứng viên tiến hành.
Thứ ba, trường hợp người chết có để lại di chúc thì những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản được hưởng của từng người thì có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản. Nếu người chết không để lại di chúc thì người duy nhất được hưởng di sản theo pháp luật hoặc những người cùng được hưởng di sản theo pháp luật có quyền yêu cầu công chứng văn bản khai nhận di sản – đây là thủ tục nhằm xác lập quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với di sản do người chết để lại cho người được hưởng theo quy định của pháp luật.
Bất cứ khi nào Quý Khách hàng cần thêm thông tin về hoặc trao đổi về các vấn đề pháp lý khác, chúng tôi luôn sẵn sàng hỗ trợ Quý Khách hàng.
Website: manhduclaw.vn – CÔNG TY LUẬT TNHH MẠNH ĐỨC
Địa chỉ: 253 – 255 Nguyễn Biểu, phường 02, Quận 5, thành phố Hồ Chí Minh
Xin trân trọng kính chào và rất mong được hợp tác với Quý Khách hàng!